Chronique Que Choisir : Investissement locatif décevant

Chronique Que Choisir Société
Les particuliers sont sollicités par leur banque ou des courtiers, pour placer leurs économies dans l’achat de logements à louer. Ces programmes bénéficient depuis 50 ans d’avantages fiscaux plus ou moins attractifs. Mais les déceptions sont fréquentes, soit sur la qualité du bâtiment, soit sur les revenus annoncés.

Immobilier Investissement locatif decevant 010322

Certains ministres sont restés célèbres en donnant leur nom à un régime fiscal d’investissement locatif, comme Scellier, Pinel, Cosse, et autrefois Besson ou Robien.

Ainsi, le dispositif “Cosse” est le dernier en date de ces formules destinées à encourager la construction de logements disponibles à la location. La réduction d’impôt est de plus en plus avantageuse (jusqu’à 65 %), mais elle est aussi assortie de conditions plus contraignantes, en faveur des locataires les plus démunis. En réalité, il reste souvent intéressant de réserver cet investissement au secteur social, avec des loyers faibles, car la réduction fiscale laisse un revenu net après impôt plus élevé que celui d’un logement loué en régime normal.

Cependant, les nombreux particuliers démarchés pour investir leur épargne dans ce type de placement ne sont pas toujours enchantés de l’opération. Les offres sont très inégales, et la vigilance est nécessaire pour éviter les mésaventures financières. Les charges de copropriété, la situation de l’immeuble pour attirer les locataires, les frais de gestion locative, les trous dans l’assurance souscrite, sont autant de pièges ou de causes de déception.

Les mensualités du crédit sont normalement couvertes par les loyers encaissés, et l’avantage fiscal vient en plus, comme un bonus alléchant. L’avantage fiscal est la gourmandise qui facilite la vente, alors que promoteurs, courtiers, notaires et banquiers réalisent des marges considérables dans ces programmes.

C’est pourquoi beaucoup d’acheteurs déchantent lorsqu’ils veulent revendre, car leur prix d’achat a été largement surestimé. Le mètre carré dans le neuf en investissement locatif est artificiellement majoré de 10 % environ. L’avantage fiscal permet de masquer ce trucage. Mais le montant du loyer, comme les risques d’impayés ou de carence locative, sont autant d’incertitudes soigneusement éludées dans l’argumentaire de vente.

Partagez cet article

  • 0%